Tour de Provada

Geschreven door:

|

25/06/2015 -

Tour de Provada

De stand van zaken in het vastgoed anno juni 2015

Een groep wethouders van gemeenten in de regio Food Valley werd tijdens een rondleiding over de Provada overladen met tips om hun regio verder te ontwikkelen.

Door Erik de Boer

Op de donderdag van de Provada trok een groep bestuurders van hal naar hal om op diverse stands kennis te maken met topspecialisten uit de vastgoedsector. De groep bestond uit een aantal wethouders van de gemeenten in de regio Food Valley. Het idee was om het bezoek van de groep aan de Provada van een inhoudelijke component te voorzien. In bijna drie uur tijd maakten zij een Tour de Provada aan de hand van een programma dat door PropertyNL was opgesteld. Het resultaat was dat zij met een tas vol praktische tips de beurs verlieten.

De rondleiding begon op de stand van PropertyNL, waar de bestuurders werden verwelkomd door Wabe van Enk, directeur en hoofdredacteur van PropertyNL. Van Enk zette de rol van PropertyNL als databedrijf en uitgever binnen de vastgoedsector uiteen en schetste het nieuwe systeem Calcasa PropertyNL Analyser. CPA biedt een schat aan gegevens over panden op niveau van object, straat, wijk, stad, regio, provincie en nationaal.

Dries Casteleijn, CBRE

Dries Casteleijn, CBRE

Vervolgens kwam Dries Casteleijn MRE, senior director Industrial & Logistics bij CBRE, aan het woord. Hij ging met name in op de kansen van regio Food Valley als logistieke regio. ‘We zitten in een fase dat er veel activiteit is bij logistiek vastgoed; in heel Europa, maar zeker ook in Nederland. In de Nederlandse situatie zijn een paar trends te onderscheiden. In de eerste plaats is er veel beweging langs de traditionele verkeersassen tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen naar het oosten en zuiden van het land. Het zijn de bekende doorvoerroutes naar het Europese achterland. Investeringen in gemeenten als Roosendaal, Waalwijk, Tilburg, Venlo en Tiel zijn daarvan een logisch gevolg, zeker als steden ook nog een bargeterminal of goede railverbindingen hebben. Een tweede trend is dat e-commerce-bedrijven hun logistieke dienstverlening dichter bij de klant situeren, en die zit vooral in de Randstad. Dat verklaart de acquisitie en de nieuwbouw van warehouses in bijvoorbeeld Utrecht, Almere en Capelle aan den IJssel.’

Casteleijn typeert Food Valley als een regio met een zeer specifieke economische bedrijvigheid, waaraan een even specifieke logistieke keten gekoppeld is. Een voedselfabrikant zoekt voortdurend mogelijkheden om de tijd tussen oogsten en aflevering bij de consument zoveel mogelijk te bekorten. Het logistieke proces vindt daarom al plaats bij de fabrikant zelf. Hij heeft geen op- en overslag nodig, en daarmee is de regio Food Valley voor beleggers in warehouses niet interessant: er is gewoon geen vraag naar.

Wilfred van der Neut, Dynamis

Wilfred van der Neut, Dynamis

Vervolgens ging de groep naar de stand van Dynamis. Daar werden zij opgewacht door Wilfred van der Neut, die sinds 1 mei managing director van de groep makelaars is. Voor hem is Food Valley geen witte vlek. Zijn organisatie is een samenwerkingsverband van 13 makelaars, taxateurs en vastgoedconsultants, met 36 vestigingen die over het land zijn verdeeld. ‘Wij zijn regionaal vertakt, ook in Food Valley.’

Hij noemt het voor Dynamis gunstig dat de grote adviseurs als DTZ en JLL zich terugtrekken op een paar vestigingen in de Randstad. Van der Neut: ‘Vastgoed gaat over locatie, locatie en nog eens locatie. De grote adviseurs doen opdrachten in bijvoorbeeld Groningen vanuit een vestiging in Utrecht of Amsterdam. Onze makelaars zijn in de regio geworteld en hebben dus kennis van iedere locatie.’

In het algemeen vormen steden de kern op de woning- en de winkelmarkt. Daar zal volgens Van der Neut altijd vraag blijven naar woningen en winkels. Buiten de steden en buiten de Randstad zul je je moeten onderscheiden, meent hij. ‘Ik denk dat Eindhoven dat heel goed doet met zijn keuze voor ict. Ook de keuze van Food Valley voor een concentratie op food is een goede zet.’

Jeroen Lokerse (r), Cushman & Wakefield

Jeroen Lokerse, Cushman & Wakefield

Op de stand van Cushman & Wakefield ging managing partner Jeroen Lokerse met de groep in gesprek. Lokerse voorziet dat de winkelleegstand in kleinere kernen zal oplopen. Hij sluit niet uit dat deze in dorpen en kleinere steden nog fors kan stijgen. Lokerse is geboren in Ede, en kent de regio Food Valley van dichtbij. ‘Wat er in een aantal van de plaatsen daar is gebeurd, vind ik zorgelijk. Ik denk dat het winkelareaal in Ede en Veenendaal te ver is uitgebreid. Je moet die winkelgebieden compact maken en er publieksfuncties aan toevoegen, zoals nieuwe horecaconcepten die je nu overal ziet opduiken. Maar ook een plek voor flexwerkers maakt het centrum levendig. En ik zou uiterst terughoudend zijn met het toestaan van winkels buiten het winkelgebied.’

‘In de regio Ede–Wageningen zie ik een aantal kleinere winkelconcentraties. Je zou die eigenlijk moeten reduceren tot een of twee. Daar geloof ik in. Als je die versterkt en uitbouwt, kun je iets neerzetten waar mensen naartoe komen.’ Volgens Lokerse zijn Renswoude en Renkum voorbeelden van hoe het niet moet. In Renswoude is de eerste fase klaar van een nieuw dorpshart waarvoor geen winkeliers te vinden zijn. In Renkum trekken nieuwe winkelprojecten de hoofdwinkelstraat leeg. Lokerse: ‘Je kunt als gemeente beter hebben dat winkeliers in je stad klagen dat er te weinig geschikte ruimte voor ze is dan dat er teveel ruimte is. Want als er grote gaten vallen in je winkelstraat, is dat verschrikkelijk; dat krijg je mogelijk nooit meer helemaal goed.’

Klaas de Boer (in licht kostuum), Dienst Zuidas

Klaas de Boer, Bureau Zuidas

‘Hoe wij onze internationale acquisitie doen? Heel eenvoudig, dat hebben we uitbesteed’, zei Klaas de Boer, directeur Zuidas, op de stand van Metropoolregio Amsterdam. Hij bepleitte deze aanpak ook voor de regio Food Valley. ‘We pakken de acquisitie regionaal aan via de organisatie Amsterdam in business. Zij onderhoudt voor ons alle contacten, en doet dat niet alleen voor Amsterdam, maar voor de hele Metropoolregio.’

Dat is ook zijn aanbeveling: ‘Als je met elkaar hebt afgesproken samen op te trekken als regio, dan moet je dat ook echt samen doen. Wij zijn natuurlijk allemaal geneigd om af en toe onder elkaars duiven te schieten, maar mijn eerste tip is: gedraag je ook als regio. En ga ook niet aan elkaars bedrijven trekken.’

De tweede tip die de Zuidas-directeur aan de bestuurders meegaf, is dat Food Valley zich moet laten zien op de grote internationale vastgoedbeurzen en op de vakbeurzen van de foodsector waarop ze zich richt. In de derde plaats is het volgens hem noodzakelijk dat de regio alle makelaars die in het gebied werken continu op de hoogte houdt. Zij moeten precies weten waar er nog kansen zijn in de verschillende gemeenten.

Niels van Wonderen, Syntrus Achmea

Niels van Wonderen, Syntrus Achmea

Twee stands verderop belandde de groep bij Niels van Wonderen, teammanager Woningbeleggingen van Syntrus Achmea. Hij vertelde dat zijn organisatie circa € 60–70 mln, heeft belegd in de regio Food Valley. ‘Dat zijn ongeveer 400 woningen, verspreid over de verschillende gemeenten’, aldus Van Wonderen.

Hij probeerde een antwoord te geven op de vraag hoe interessant een regio is voor een grote belegger als Syntrus Achmea. Van Wonderen vindt de Food Valley een goede investeringslocatie, met zijn ligging tussen de noordvleugel van de Randstad en Arnhem–Nijmegen, waar Syntrus Achmea ook aanwezig is. De regio ligt centraal in het land en heeft een investeerder alleen daarom al wat te bieden. ‘Ook in Food Valley is er behoefte aan woningen in het goedkoopste segment van de vrije sector. Dan kun je de doorstroming bevorderen en woningen van corporaties vrijspelen. Dat is ook het segment waarop we ons in het bijzonder richten’, aldus Van Wonderen.

Voor bestuurders is het essentieel voor hun rekensommetjes om te weten welk rendement een belegger moet halen. Van Wonderen: ‘Bij ons is dat gemiddeld ruim 6,5%. Dan weet je meteen welke huurprijs je moet realiseren, en dus wat de bouwkosten maximaal kunnen zijn en ook wat je maximaal voor de grond kunt betalen.’

Vanuit waardeontwikkeling bezien, noemde Van Wonderen Food Valley interessant. ‘In Food Valley komen er tot 2035 20.000 huishoudens bij; dat houdt in dat de regio voor ons kansrijk is. We kijken ook naar de economische ontwikkeling. Food Valley ligt aan diverse snelwegen, en dat biedt economisch perspectief. Dan komt de waardeontwikkeling eigenlijk vanzelf’, aldus Van Wonderen.

Daan Hoogenboom, Domeco

Daan Hoogenboom, Domeco

De laatste inleider die voor de bestuurders klaarstond, was Daan Hoogenboom, partner van Domeco, een kleinere ontwikkelaar in woningen, zorgvastgoed en herontwikkelingen in Nederland en Frankrijk. Domeco heeft ook ambities in het Food Valley-gebied. Hoogenboom vertelde de bestuurders over zijn ervaringen met het bestuurlijke en ambtenarenapparaat en ging in zijn presentatie op zoek naar mogelijkheden om de samenwerking tussen lokale overheid en ontwikkelaars te verbeteren. Hoogenboom: ‘Ik zie regelmatig een gat, oftewel ruimte, tussen de ambitie die wij samen hebben – ik als ontwikkelaar en u als bestuurder – en de werkelijkheid.’

Hoogenboom vroeg zich af hoe beide partijen de condities kunnen creëren om gezamenlijk proactief aan de slag te gaan. ‘De vraag is wie in dit samenspel tussen gemeente, ontwikkelaar, belegger en eindgebruiker de connectie het beste kan maken’, zo besloot Hoogenboom.

Met de presentatie van Hoogenboom bereikte de Tour de Provada de finish.

Share

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

Wonen en zorg kan binnenstad redden
Herstel kantorenmarkt vooral in grootste steden
Stedelijke regio’s versterken

Over de auteur