Stedelijke regio’s versterken

Geschreven door:

|

21/01/2016 -

Stedelijke regio’s versterken

De woonopgave in stedelijke regio’s vergt een integrale aanpak en krachtenbundeling van overheids- en marktpartijen

Overgenomen van de blog van Vorm Holding BV
De woningmarkt maakt onmiskenbaar een breed herstel door. Vooral de sterke stedelijke regio’s profiteren hiervan. Economie en demografie zorgen ervoor dat de vraag naar nieuwe woningen hier sterk stijgt. Dat vraagt van overheden en marktpartijen om adequate en slagvaardige antwoorden. In een rondetafelgesprek hebben vertegenwoordigers uit de bouw- en vastgoedsector * hun licht laten schijnen over de opgave die voorligt. Een gethematiseerd verslag van het gesprek, dat als mede als opmaat kan dienen voor een verdere discussie met koepelorganisaties, achterban, overheden en andere betrokken partijen. De seinen voor een voorspoedige ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in de komende jaren staan volop op groen. Het vertrouwen van consumenten is aanmerkelijk gestegen en zij investeren niet alleen in nieuwe consumptiegoederen maar ook in de belangrijkste aankoop in een mensenleven: een nieuwe woning. De prijzen van nieuwe en bestaande woningen zitten in de lift, verkoopcijfers worden naar boven toe bijgesteld. Na zeven moeilijke jaren is dat goed nieuws. Het is nu zaak om de golf gaande te houden en de productie van aantrekkelijke woningen en woonmilieus vorm te geven, daarmee inspelend op de actuele en toekomstige vraag vanuit de woonconsument. Voortvarendheid is daarbij geboden: bij gebiedsontwikkeling gaat het vaak om een plan- en realisatieproces van enkele jaren. Zowel voor overheden als marktpartijen ligt hier een belangrijke opgave weggelegd, die thematisch als volgt kan worden geduid.Urgente opgave in stedelijke regio’s
Uit een reeks aan onderzoeken (PBL, CPB, EIB, BPD) komt naar voren dat de groei van stedelijke regio’s zich in de komende jaren zal doorzetten. Enerzijds omdat zich er huishoudens vestigen, anderzijds omdat bepaalde groepen er langer blijven wonen. Hier bevindt zich de werkgelegenheid en zijn in toenemende mate ook de goede voorzieningen aanwezig (van zorg tot en met cultuur en onderwijs). Uit recente cijfers van ABF Research blijkt dat de druk op de woningmarkt de komende jaren alleen nog maar verder toeneemt. Het aantal huishoudens neemt tussen 2015 en 2020 extra toe met 50.000. De instroom van asielzoekers is hier mede debet aan; deze groep zoekt uiteindelijk (na de eerste noodopvang) voornamelijk ook haar toevlucht in de grotere steden. Daarnaast blijft het aantal een- en tweepersoonshuishoudens stijgen, vanouds een groep die de steden opzoekt. Maar ook vanuit gezinnen met kinderen neemt de vraag naar woningen weer toe, na enkele jaren waarin de aankoopbeslissing voor een nieuwe woning is uitgesteld (vraagreservoir). Uit het PRIMOS-model voor de woningbehoefte blijkt dat de bouwopgave voor de jaren aanzienlijk hoger ligt dan waar tot nu toe vanuit gegaan werd. De productie zal omhoog moeten naar 80 tot 90.000 woningen op jaarbasis. Op dit moment (2014) bedroeg deze productie circa 44.000 woningen. Voor 2015 en verder wordt een groei van de productie verwacht, af te lezen aan het aantal architectenopdrachten en verleende bouwvergunningen. Of het genoeg is om de gewenste stijging naar een kleine 100.000 nieuwe woningen te realiseren, is echter de vraag. Nu al, kort na de opleving van de markt, zien we de eerste verschijnselen van oververhitting van sommige stedelijke woningmarkten al ontstaan. Het is een ontwikkeling die vergelijkbaar is met de prijsontwikkeling die zich begin 21ste eeuw in veel steden voordeed. Het aantal nieuwbouwprojecten liep toen fors terug, waarbij tegelijkertijd de eisen die er aan de overblijvende projecten werden gesteld fors werden verhoogd. Dat gold bijvoorbeeld voor het hoge percentage sociale woningbouw dat in de projecten moest worden gerealiseerd. De haalbaarheid nam daardoor nog verder af, wat weer gevolgen had voor de toch al dalende bouwproductie – het een beet het ander in de staart. Het gevolg was dat sommige doelgroepen – met name de toetreders tot de woningmarkt – niet of nauwelijks toegang konden krijgen tot het stedelijke woningaanbod. Wanneer bestaande woningen snel duurder worden en nieuwe woningen onvoldoende snel kunnen worden geleverd, treden schaarste en verdringing op. Het is een ontwikkeling die we nu bijvoorbeeld ook in een aantal grote Duitse steden zien optreden. Voor de ongedeelde steden die wij in Nederland nastreven is dat geen goede zaak.  Integrale opgave
In kwantitatief opzicht – de adequate huisvesting van een groeiend aantal huishoudens – is de urgentie duidelijk. Verwacht wordt dat reeds in 2018 een tekort aan ontwikkelingslocaties optreedt. De partijen in de bouw- en vastgoedsector moeten hard aan het werk in om de woningbehoefte te voorzien. De urgentie geldt echter in dezelfde mate voor een aantal kwalitatieve vraagstukken. Het wonen in de stedelijke regio’s heeft belangrijke dwarsverbanden naar andere maatschappelijke doelstellingen en sectoren. We staan de komende jaren voor omvangrijke investeringen op beleidsterreinen als de zorg, mobiliteit, groen en water en klimaatbestendigheid. In de gebouwde omgeving vraagt de herontwikkeling van bestaande winkel- en werkgebieden om aandacht, vaak in combinatie met omliggende woonbuurten. Ook moeten we ervoor zorgen dat woningen betaalbaar, bereikbaar en duurzaam blijven – of worden gemaakt. Het wonen in de stedelijke regio’s is daarmee veel meer dan een kale ‘productie’-opgave. De uitdaging ligt erin om – waar mogelijk – belangen en doelstellingen zoveel mogelijk mee te koppelen, zodat aantrekkelijke stedelijke regio’s ontstaan die toegankelijk zijn voor een breed scala aan doelgroepen. 3 Startsituatie De marktpartijen in de bouw- en vastgoedsector zien de opgave op zich afkomen en willen deze met enthousiasme aanpakken. We willen actief meewerken aan de oplossingen die nodig zijn om vaart te krijgen in de ontwikkel- en bouwproductie in de sterke stedelijke gebieden in Nederland. De startsituatie waarin we ons bevinden is echter fors anders dan bijvoorbeeld eind jaren negentig van de vorige eeuw, toen de vorige ‘groeispurt’ in de woningmarkt zich aandiende. Toen was nog sprake van een omvangrijke stimulering van de zijde van de Rijksoverheid. Niet alleen via het centraal aangestuurde Vinex-woningbouwprogramma, maar ook via het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Toeval of niet, beide zijn in 2015 aan hun einde gekomen. Dat zorgt voor een nieuwe, bijna subsidieloze uitgangssituatie. Daar komt bij dat op lokaal niveau de investeringskracht van betrokken partijen aanmerkelijk is afgenomen. Woningcorporaties hebben aan investeringscapaciteit ingeboet en werken de komende jaren op een beperkter speelveld. Niettemin blijven zij een belangrijke partner, zeker in die gevallen waar zij woningbezit hebben op transformatielocatie. Gemeentelijke overheden hebben de afgelopen jaren verliezen geleden op grondexploitaties en planontwikkelingskosten. Zij zijn terughoudend in het doen van nieuwe risicodragende investeringen. Ook voor marktpartijen is het lastiger geworden risicodragend investeren voor gebiedsontwikkelingen met een lange doorlooptijd. De nieuwe financiele context zet aan tot balansverkorting. Banken en andere financiers zijn eveneens terughoudend. Dit maakt onder meer de aankoop van (dure) binnenstedelijke posities waar de transformatie zich over een periode van tien jaar of langer zal voltrekken lastiger. In zeer beperkte mate zien andere partijen (m.n. beleggers) wel mogelijkheden zien om te investeren. Ook de provincies die er financieel goed voorstaan hebben de laatste tijd investeringsprogramma’s aangekondigd. Een voorbeeld is de provincie Drenthe, die de komende jaren 45 miljoen gaat investeren in onder meer een Herontwikkelingsfonds Ruimtelijke Kwaliteit. Het is noodzakelijk om de mogelijkheden van de verschillende partijen wél goed in beeld te brengen en waar mogelijk te verbinden. Daarmee kan een eerste financiële basis onder nieuwe ontwikkelingen worden gelegd en de waarde-keten van gebiedsontwikkeling opnieuw gesloten worden. 4 Creativiteit en daadkracht Met de afronding van de Vinex-operatie (waarvan overigens ook een substantieel deel op binnenstedelijke locaties is gerealiseerd) staan we de komende jaren voor een bouwopgave die duidelijk van kleur is verschoten. Van mono- naar multifunctioneel, van groot- naar kleinschalig en van uitleg naar binnen bestaand stedelijk gebied. Daarbij concentreert de bouwopgave zich op een kleiner geografisch gebied: de economisch en demografische groeigebieden in het bekende ‘rompertje’. In de gebieden eromheen is sprake van stabilisatie en (het anticiperen op) krimp. De wensen van woonconsumenten dienen bij de ontwikkeling van nieuwe woningen en woonmilieus: voorop te staan. Het is binnen deze veranderde context dat overheden en marktpartijen voor de uitdaging staan hun onderlinge samenwerking op een nieuwe leest te schoeien. Er is behoefte aan creativiteit, organisatiekracht en bundeling van visie. Hier moeten we de komende tijd met kracht op inzetten, op verschillende schaalniveaus. Iedereen is het er namelijk over eens dat de ontwikkeling van bestaande en nieuwe binnenstedelijke locaties om grote voorinvesteringen vraagt: in geld, bestuurlijke en beleidsmatige aandacht en persoonlijke energie. In veel gevallen zal een publiek-private samenwerking hier het beste antwoord op zijn. We beseffen dat dit statement wellicht tegen de heersende tijdsgeest in gaat, maar wanneer publieks-private samenwerking goed wordt vormgegeven geeft dat vertrouwen. Bij ondernemers, bewoners, investeerders en andere lokale partijen. Het helpt ook om de financiering van projecten rond te breien – en daarmee de benodigde voorinvesteringen van de grond af te krijgen. Gezamenlijk moet geprobeerd worden de ‘badkuip’ te vullen van waaruit de investeringen in het gebied betaald kunnen worden. Voor complexe en langlopende projecten met een hoog risicoprofiel is nog steeds de aangewezen methode. Zo kan gezamenlijk worden gewerkt aan kloppende businesscases, die leiden tot haalbare en financierbare plannen met beheersbare risico’s en hanteerbare voorinvesteringen. Gemeenten zijn hiervoor primair aan zet, met mogelijk provincies in een aanvullende rol waar het gaat om projecten met een bovenlokale invulling en impact. Naast de financieringsopgave moet ook op andere terreinen gezocht worden naar creatieve oplossingen. Denk aan flexibiliteit en plannen die kunnen meebewegen met veranderende (markt)omstandigheden, slimme fasering en het knippen in kleine deelprojecten, het interesseren van andere partijen/investeerders, het involveren van zittende bedrijven en bewoners en het werken met tijdelijke functies die het gebied ook ‘op de kaart’zetten. De afgelopen tijd zijn hier volop ervaringen mee opgedaan; de kennis moet gedeeld worden en zo bijdragen tot breed gedragen noties over hoe we het beste de ontwikkel- en bouwopgave vorm kunnen geven.
 
Loslaten, ontslakken en herverdelen 
Het op gang brengen van dynamiek op de woningmarkt vraagt ook om het beperken van onnodige procedures, regels en eisen. De afgelopen tijd hebben overheden en marktpartijen goede ervaringen opgedaan – mede ingegeven door de Crisis- en Herstelwet – met het ‘ontslakken’ van ontwikkelingstrajecten. Overbodige ballast wordt hiermee overboord gezet en partijen kunnen zich sneller bewegen door het toch vaak complexe veld dat gebiedsontwikkeling heet. Die lijn moet verder worden doorgetrokken. Daarbij moet aan publieke zijde weerstand worden geboden aan de reflex die we hier en daar in de praktijk waarnemen en waarbij toch weer kwaliteitseisen worden geïntroduceerd die geen relatie hebben met de woonwensen van consumenten. Daarmee wordt onnodig druk gezet op de markttechnische haalbaarheid en doorlooptijd van plannen. In de crisistijd is juist geleerd om heel kritisch te zijn op dit soort eisen; die houding moeten we vasthouden, ook nu het op de woningmarkt voorzichtig beter gaat. Ook aan de private kant is het zaak om hier in de planvorming op een goede manier rekening mee te houden. Waar overheden bijvoorbeeld aangeven dat zij bepaalde taken aan de markt willen laten – zoals het ‘omgevingsmanagement’ en het vroegtijdig betrekken van onwonenden en andere stakeholders – moeten private partijen wel in staat zijn het stokje zonder vallen te kunnen overnemen. Dit vergt passende competenties, zoals empathisch vermogen en het soepel kunnen schakelen tussen verschillende trajecten (bestuurlijk, beleidsmatig, commercieel). Voor publiek en privaat geldt dat een lange adem vereist is. De tijd is voorbij dat complete locaties in korte tijd op de markt gebracht kunnen worden. Zeker bij transformaties gaat hier veel tijd overheen, ook al omdat de ‘korrel’ van nieuwe ontwikkelingen kleiner is dan in het verleden. Bestaande en nieuwe functies zullen dan ook voor een langere periode nog naast elkaar blijven bestaan. Dit vraagt aan de juridisch-planologische kant om maatwerk en afwegingsruimte bij de toepassing van (milieu)normen. Verwacht (en gehoopt) wordt dat de nieuwe Omgevingswet hier passende antwoorden op gaat geven. 6 Stedelijk veld met rood en groen Er is de laatste onmiskenbaar sprake van een groeiende belangstelling voor binnenstedelijk wonen. Het betreft gestapeld wonen, maar zeker ook grondgebonden woonmilieus, dichtbij de stedelijke voorzieningen. Deze belangstelling ten spijt gaat het te ver om het binnenstedelijk bouwen nu als de enige ware ‘ideologie’ neer te zetten. Er blijft ook de komende jaren sprake van de tweetoppigheid in de woonvoorkeuren die zich al de tijdens de Vinex-periode aftekende: naast de stedelijke milieus blijven de suburbane milieus, in de directe invloedssfeer van steden, onverminderd populair. Onze aanbeveling luidt dan ook om de stedelijke regio’s te zien als een stedelijk ‘veld’ waarbinnen een breed scala aan wervende woonmilieus wordt aangeboden. In plaats van het ‘dichtzetten’ van steden met rode contouren kiezen wij voor de omgekeerde strategie: het beschermen van waardevolle gebieden met ‘groene’ contouren. Denk daarbij aan bufferzones, natuurgebieden en kostbare landschappen die ook kunnen dienen als uitloop voor stedelijke bevolkingsgroepen. 7 Bereikbaarheid en mobiliteit Voor bewoners en bedrijven is bereikbaarheid steeds vaker een cruciale vestigingsfactor. Bij de ontwikkeling van nieuwe uitleglocaties is daarom een aansluiting op bestaande netwerken van autowegen en openbaar vervoer essentieel. Het vermeende nadeel van uitleglocaties, nl dat die veel extra publieke infra-investeringen vergen, treft dan geen doel meer. Daarnaast is ook de structuur van fiets- en wandelverbindingen van belang. Ook deze dragen bij aan het streven naar een ongedeelde stad; bereikbaarheid is het sleutelbegrip. Met slimme aantakkingen kan een basis worden gelegd onder het verder uitbouwen van het knooppuntenbeleid dat op verschillende locaties al in gang is gezet (bijvoorbeeld in de provincie Noord-Holland). De inbreng van marktpartijen is hierbij te vaak genegeerd. De afgelopen tijd is in MIRT-verband al volop geïnvesteerd in bereikbaarheid en de stroom aan projecten is nog niet ten einde. Belangrijk daarbij is om vooral de echte knelpunten aan te pakken en door te gaan met programma’s die reeds in gang zijn gezet, zoals Hoog Frequent Spoor. De aanleg van nieuwe en dure tracé’s moet worden voorkomen; zet in plaats daarvan in op een zo intensief mogelijk gebruik van bestaande infrabundels. Nieuwe technologie kan juist op dit punt worden ingezet (capaciteitsmanagement). 8 Optimale mix van koop en huur Naast de locatie van de nieuwe woningen is een goede mix van financieringscategorieën van belang. Uit onderzoek van EIB blijkt een grote en groeiende vraag naar koopwoningen, deze moet zorgvuldig worden geaccommodeerd. Maar daarnaast is een volwaardige ontwikkeling van de huurmarkt van groot belang voor het functioneren van de stedelijke woningmarkten. De sociale woningbouw wordt onder het regime van de Woningwet met voorrang bestemd voor de primaire doelgroep. Daarbij moet het bestrijden van de goedkope scheefheid onverkort – hoe lastig ook in de praktijk – worden doorgezet. Wanneer er al bijgebouwd wordt in de sociale sector, verdient het aanbeveling dit te doen in de onderste huurprijssegmenten. Met al dan niet tijdelijke woonconcepten en de introductie van kleinere woningen (voorzien van een basiskwaliteit) moet het mogelijk zijn scherp geprijsde huurwoningen te ontwikkelen. Ook in bestaande gebouwen liggen kansen, door de inbouw van kant en klare woningunits. De vrije huursector moet de komende jaren geleidelijk worden vergroot. Dat kan op twee manieren gebeuren. De eerste is door bestaande en kwalitatief passende sociale huurwoningen over te hevelen naar het geliberaliseerde segment. Dit zal niet om grote aantallen gaan – verwacht hier dus geen wonderen van – maar door deze strategie langjarig vast te houden zijn ook hier resultaten te verwachten. De tweede mogelijkheid is het gericht bijbouwen van middeldure woningen, in het segment van 711 tot circa 1.000 euro. Dit vergt van gemeenten een aanpassing van de grondprijs, om projecten in dit segment haalbaar te maken. Een deel van de woningvraag kan de komende jaren worden ingevuld door de transformatie van bestaande gebouwen, hierboven al even genoemd. Er is al de nodige ervaring hiermee opgedaan, zie bijvoorbeeld de succesvolle kantoortransformaties in de grote steden en plaatsen als Nieuwegein. Die lijn kan worden doorgetrokken, mits het locaties betreft die op goede plekken in het stedelijk veld zijn gelegen (qua voorzieningen en ontsluiting).

Stedelijk winkel- en werklandschap
In termen van voorzieningen spelen de winkels een belangrijke rol. Ook retail past daarmee in de brede, integrale benadering van het wonen in stedelijke gebieden. We zien hier – in aansluiting op de Retailagenda – vooral een vernieuwingsopgave en niet zozeer een uitbreidingsopgave. Met grote terughoudendheid moet worden omgegaan waar het nieuwe uitbreidingsprojecten betreft en dit geldt bovenal voor grootschalige winkelvestigingen buiten bestaand stedelijk gebied. Het accent in het winkellandschap ligt de komende jaren op vernieuwing, het compacter maken van winkelgebieden en de herontwikkeling van bestaande centra. In krimpgebieden wordt hier momenteel volop ervaring mee opgedaan. Bij de werkgebieden is sprake van een vergelijkbare voorzichtigheid. Pas op met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, zet het huidige beleid van herstructurering voort. Bij leegstaande kantoren is mogelijk een omzetting naar wonen en andere functies opportuun, maar dit hangt sterk af van de precieze locatie. Voor een deel zullen we ook moeten accepteren dat bepaalde kantoorgebieden langzaam maar zeker zullen ‘afsterven’. 10 Relatie met de overheid Tot slot een bestuurlijke observatie. Veel aspecten rondom investeringen, ruimtelijk beleid en transformaties bevinden zich primair op lokale en regionale schaal. We spraken als marktpartijen hier graag aan de publieke kant gemeenten, samenwerkingsverbanden van gemeenten en provincies op aan. Wij hen als onze natuurlijke partners in het op gang brengen van dynamiek en ontwikkeling. Niettemin gaat het bij de integrale woonopgave om een dergelijke uitdaging dat ook de Rijksoverheid daarbij niet afzijdig kan en mag blijven. Wij verwachten een landelijke inzet die de komende tijd nodig is – mede gezien de sterk veranderde context waarin wij opereren – om de doelstelling van aantrekkelijke stedelijke woonmilieus te realiseren. Die inzet hoeft wat ons betreft niet zozeer in eerste instantie een financiële te zijn; uit het verleden hebben we gezien wat de verslaving aan subsidies voor negatieve bijwerkingen kan veroorzaken. Het gaat er vooral om dat de goede randvoorwaarden voor project- en gebiedsontwikkeling worden gecreëerd. Denk daarbij onder meer aan de investeringen in mobiliteit en bestaande infrastructuurnetwerken, zoals hiervoor genoemd. Een ander voorbeeld is de omgang met regelgeving. In het gebied rond Schiphol wordt zichtbaar hoe de geluidscontouren een belemmering vormen voor de verdere ontplooiing van de Metropoolregio Amsterdam. Door anders hiermee om te gaan – op een vergelijkbare manier waarop de Omgevingswet functiemenging op gebiedsniveau moet toestaan – kunnen op een hoger schaalniveau toch ontwikkelingen doorgang vinden.

* Deelnemers aan het gesprek Wienke Bodewes (Amvest), Walter de Boer (BPD), Ton Hillen (Heijmans), Geert Hurks (Hurks), Daan Sperling (TBI), Roel Vollebregt (AM), Daan van de Vorm (VORM), gemodereerd en opgetekend door Friso de Zeeuw (TU Delft en BPD)

Share

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

Wonen en zorg kan binnenstad redden
Wethouder Eric van der Burg: ‘Amsterdam staat voor de vijfde uitleg’
Zwolle zoekt bijdragen voor nieuwe structuurvisie

Over de auteur