‘Innovatie vaak onzichtbaar en onvoldoende’

Geschreven door:

|

07/04/2015 -

‘Innovatie vaak onzichtbaar en onvoldoende’

Media associëren vastgoed en bouw met inertie en starheid. Ten onrechte, betogen Menno Maas (Tias) en Wabe van Enk (PropertyNL) in een tweegesprek

Tias, school for business & society en geassocieerd met Tilburg University en Technische Universiteit Eindhoven, heeft stimulering van innovatie hoog in het vaandel staan. Dit jaar wordt de samenwerking uitgebreid met het Californische bolwerk van vernieuwing Berkeley University.

Tias doet in het vastgoed van zich spreken met het VastgoedLab, geleid door prof. Dirk Brounen, en de Executive Master of Real Estate van dr. Ingrid Janssen. Associate Dean Menno Maas vormt de verbindende schakel met de praktijk. Hij zette woningfonds Amvest op, was daarna directeur van ING Real Estate Development, toen de grootste ontwikkelaar in Europa en zat in de board van DTZ in Londen. Nu wil Maas het wereldwijde universitaire netwerk met het vastgoed verbinden. Hij koos daarbij voor een kritische counterpart uit de praktijk, de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk.

Van Enk: ‘De Londense burgemeester Boris Johnson zei vorig jaar op de Mipim in Cannes: ‘Het lijkt hier wel 2007.’ Hij bedoelde: het vastgoed werkt nog op dezelfde manier als voor de crisis. Dit jaar was Nederland terug op de kaart op de Mipim. Maar ook nu lijkt het verdacht veel op de tijd van toen met de ‘wall of money’. Hoezo verandering?’

Maas: ‘Innovatie zie je overal om ons heen. Vastgoed is wars van wat we noemen radical en disruptive innovation, maar er is wel veel incremental innovation. Het kenmerk van die verandering is dat mensen dat niet zo goed opmerken. Het is een sluipende verandering. Het klopt wel dat een crisis in het geval van vastgoed niet de ideale voedingsbodem is voor verandering. Veel bedrijven zijn al blij als ze overleven. Destijds bij Amvest hadden wij een budget vrijgemaakt voor innovatie. In de crisis zag men dat als een soort luxe die men zich niet meer kon veroorloven. Dat is onjuist, want dan reageer je niet op de massieve verandering bij de eindgebruiker.’

VE: ‘Welke radicale veranderingen hebben invloed op het vastgoed?’

M: ‘In de ICT zie je voortdurend radicale veranderingen: iTunes veranderde de muziekindustrie, iPhone zette Blackberry buitenspel, iPad de notebook en ga zo maar door. Al die veranderingen hebben effecten op het vastgoed, maar het is een sluipend proces met nieuwe technologie, nieuwe contractvormen.’

VE: ‘Vorige maand stond in PropertyNL Magazine een gesprek met ontwikkelaar Coen van Oostrom. Hij loopt voorop met innovatieve kantoorconcepten en kreeg daarvoor bijvoorbeeld een nominatie voor de Mipim-award voor The Edge. Het is het meest duurzame kantoorgebouw, heeft multi-tenant-oplossingen, maar in wezen is het ook weer heel traditioneel: een langlopend huurcontract van Deloitte en AKD met een Duitse eindbelegger.’

M: ‘De sluipende verandering zit in de veranderde ruimtebehoefte door bijvoorbeeld digitale opslag in de crowd. Het metrage van de werkplek van een financiële instelling of een advocaat neemt met meer dan 30% af. Tegelijk stijgen de eisen voor communicatie en flexibiliteit door het werken op meerdere werkplekken. Voorzieningen voor openbaar vervoer, zoals trein en luchthaven, worden belangrijker. Het zijn maar enkele voorbeelden. Tel je alles bij elkaar op, dan is er sprake van een revolutie van locatie en gebouw. Maar daar blijft het niet bij: er zijn ook veranderingen op het gebied van financiering en data, die echter niet altijd tegelijk plaatsvinden.’

VE: ‘We zien op het gebied van financiering van commercieel vastgoed de positie van de bestaande banken afkalven. Dat kwam door de nationalisatie van SNS, waardoor Propertize nu afbouwt. Ook Rabobank lijft FGH Bank niet in om nog eens gas te geven in het vastgoed. Tegelijk roeren ING Real Estate en ABN Amro zich wat meer en de Duitse banken waren op de Mipim zelfs sterker aanwezig dan ooit. Het zijn plussen en minnen. De toegenomen kapitaalseisen veroorzaken krapte op delen van de financieringsmarkt, maar er zijn ook partijen die daarop inspelen. Is dat niet veel business as usual?’

M: ‘Ik denk het niet. Crowdfunding is de experimenteerfase al lang voorbij. De digitale revolutie maakt het mogelijk om kapitaal aan te trekken zonder tussenkomst van de bank. Bankieren via Apple of Google is dichtbij. Veel mensen in het vastgoed zien die radicale verandering misschien in het bankieren nog niet, maar wel op het gebied van data.’

VE: ‘PropertyNL heeft veel geïnvesteerd in data van commercieel vastgoed. Met de Calcasa Property Analyzer genereren we een gebouwregister van Nederland met 1 miljoen niet- woningen, waarvan 100.000 objecten voor de vrije markt zijn voorzien van deels unieke aanbod- en transactiegegevens. De markt ziet grote toepassingsmogelijkheden van de analyzer, maar ik zie geen radicale verandering. Anders dan gelukszoekers zoals Officerank beweren, betekent het openbreken van de datamarkt geen revolutie. Het spideren van gebrekkige openbare informatie levert alleen maar meer ruis. Alleen door forse investeringen in research en techniek, is de informatie van CPA bruikbaar en dan nog: door statistische beperkingen is de informatie alleen een hulpmiddel en geen vervanging voor de taxatie. Dat geldt ook voor de zoekinstrumenten die PropertyNL ontwikkelt. Dat zijn hulpmiddelen voor de makelaar om de transactie te versnellen.’

M: ‘Het is interessant dat je dat zegt op basis van je Nederlandse ervaringen, maar ik zie in de VS een radicalere verandering. Daar zijn veel systemen gericht op de eindgebruiker met bijvoorbeeld ‘crowd source lease comparables’ en ‘tenant-ranking’. Voorbeelden zijn Zillow, dat vorig jaar voor miljarden Trullia kocht, en Compstak, dat in felle strijd is verwikkeld met CoStar over de data. We kennen uit de reisbranche Bookings en Tripadvisor. Dat proces gaat ook in het vastgoed komen en beïnvloedt het selectie- en aankoopproces. Je ziet in de VS dat de slimme vastgoedadviseurs daarop inspelen, door zelf deze tools te gebruiken. Alleen de verliezers proberen het zelf na te maken of de informatie bij zich te houden.’

VE: ‘Ik ben het met je eens dat er in Nederland veel onkunde is op het gebied van data, laat staan de toepassing van big data. Uit onderzoek van The Economist bleek dat de makelaardij de op één na meest bedreigde beroepsgroep is door opkomst van internettoepassingen. Maar daarbij bedoelen ze volgens mij wel de ‘property-agent’: de makelaar om de hoek. Het vak van vastgoedadviseur, die aan tafel zit bij de grote corporates, lijkt daar niet op. Het is net zoals in de accountancy: iedereen kan Exact aanschaffen, maar daarmee krijg je nog geen gevalideerde jaarrekening. Maar ik onderschrijf je stelling dat je wel moet bewegen en niet de illusie moet hebben als vastgoedorganisatie het zelf te kunnen. Ook de grote hotelketens hebben met Bookings.com te maken.’

M: ‘Als aanjager van vernieuwing zie ik ook de ketenintegratie. Toeleveranciers zijn in staat het risico van faalkosten naar beneden te brengen. Of dat moet met 3D-printing zie ik niet direct, maar standaardisatie in modules kan veel betekenen.’

VE: ‘Het is grappig dat je hiermee komt, want in golven komt die discussie terug. Al in de jaren tachtig werd er veel onderzoek gedaan naar de Japanse manier van bouwen met ketenintegratie. Maar terwijl Toyota het Europese straatbeeld ging bepalen, bleven de Japanse bouwgiganten in de marge opereren. Het lijkt er zelfs op dat de crisis een omgekeerd beeld laat zien. Grote bouwers concentreerden zich voor de crisis op de grote opdrachten die alleen zij konden maken, met complexe DBFMO-contracten, waarbij zij bij alle stadia van het gebouw betrokken waren. Nu zien we Nederlands grootste bouwer BAM strookjes van minder dan tien woningen realiseren met een hoge doorloopsnelheid.’

M: ‘Dat is wat ik bedoelde met de reflex van de crisis. In het vastgoed speelt nog een belemmerende factor en dat is de sterke mate van overheidsregulering die innovatie tegenhoudt. In workshops kijken we vooral vooruit, maar misschien mag ik één voorbeeld uit de oude doos halen? Tien jaar terug was ik als vicevoorzitter van de IVBN bezig met de flexibilisering van de huren. Het staat nu nog op de agenda. Dergelijke regulering voorkomt een radicale verandering die zou passen bij de veranderde wereld.’

VE: ‘We zien interessante innovatie van energieleveranciers die gaan samenwerken met vastgoedbeheerders. Zij kunnen de keuze voor locaties en gebouwen beïnvloeden. In het verlengde daarvan is er veel innovatie op het gebied van duurzaamheid. Wel lijkt ‘groen’ als marketinginstrument over zijn hoogtepunt heen. Elk nieuw kantoorgebouw is al Breeam-excellent. Hoeveel gebruikers willen ‘outstanding’ zoals ‘The Edge’?’

M: ‘Ik zie nog een groot aantal technologische processen. Domotica was vroeger een gimmick voor de elite, maar binnenkort kan iedereen alles op afstand via apps regelen. Gebouwen kunnen ook meer betekenen voor de gezondheid. Door gezondheidstechnologie kunnen gebouwen met klimaat en verlichting scoren. Wanneer de arbeidsmarkt aantrekt, zijn dat waardevolle veranderingen voor de gebruiker, maar ook voor de belegger.’

VE: ‘Veel innovatie wordt gezien als ‘leuk’ en ‘interessant’, maar hoe voorkom je dat het daarbij blijft, men terugkeert naar de eigen organisatie en alles bij het oude laat?’

M: ‘Daarom hebben we gekozen voor een workshop met een beperkt aantal deelnemers. Het gaat niet alleen om het signaleren van het belang de technologische veranderingen, maar op welke wijze de implementatie plaatsvindt. Daarbij kijk je naar de processen van verandering met het type bedrijfscultuur, het pareren van verlamming en verzet. Daarvoor zijn een aantal simulatietechnieken ontwikkeld die de cursisten toepassen. Heel belangrijk is ook de ‘value-roadmapping’. We werken in een commerciële omgeving waarbij veranderen een commercieel doel dient.’

VE: ‘Wat zie je als toekomst van de workshops en de rol van Tias en PropertyNL?’

M: ‘Het kenmerk is van Tias is dat er veranderingsprocessen in het vastgoed vergeleken worden met andere disciplines in de markt via Tilburg en Eindhoven. PropertyNL is de verbinding met de markt: wie zijn de nieuwe spelers en wat werkt wel en wat niet? Het wordt nog interessanter door het internationaal aan te vliegen; met PropertyEU (VastgoedLab en PropertyEU werkten al samen op de laatste Provada International Day) maar ook met universiteiten. Ik maak me sterk voor joint ventures met andere businessschools, zoals met de Shanghai Jiatong University, en een nieuwtje is de samenwerking met Berkeley. Dan ontwikkelen we echt een ‘house of innovation’.’

Share

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

Over de auteur