Herstel kantorenmarkt vooral in grootste steden

Geschreven door:

|

08/04/2016 -

Herstel kantorenmarkt vooral in grootste steden

De kantorenmarkt trekt weer aan, maar het herstel doet zich vooral voor in de zes grootste kantorensteden waarvan het merendeel in de Randstad. In veel middelgrote kantorensteden is de kantorenmarkt nog in mineur en in veel kleinere steden is zelfs nauwelijks sprake van enige activiteit. In veel van deze kantorensteden neemt de leegstand nog steeds toe. Ook op de beleggersmarkt gaat de voorkeur sterk uit naar de grootste steden.

Door dr. Pieter van der Heijde, algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning BV

In 2015 nam de werkgelegenheid in kantoren toe, maar niet in alle sectoren. De toename van het aantal banen in de financiële sector, het onroerend goed en het openbaar bestuur bleef achter. In 2015 was wel sprake van groei van het aantal banen in de zakelijke dienstverlening en de informatie en communicatie. De opleving van de economie had een toename van de verhuur en verkoop van kantoren tot gevolg. Maar in vergelijking met de periode voor de crisis is het transactievolume nog steeds laag. Uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning is bovendien gebleken dat de opname van kantoren vooral in de zes grootste kantorensteden sterk is toegenomen: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Eindhoven, en Haarlemmermeer. Maar in veel middelgrote kantorensteden was in 2015 nog geen sprake van herstel op de kantorenmarkt. Zo nam in vergelijking met het jaar daarvoor de opname van kantoren onder andere af in Amersfoort, Arnhem, Breda, Delft, Enschede, Heerlen, Nijmegen en Tilburg. In veel steden in de perifere gebieden in Nederland of in de kleinere kantorensteden was zelfs nauwelijks sprake van enige opname van kantorenmeters.

 

Veroudering van het aanbod

Het aanbod aan kantoren nam in 2015 sinds lange tijd weer enigszins af. Uit het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning is echter gebleken dat ook de daling van het aanbod zich met name voor deed in de grootste kantorensteden. In veel middelgrote kantorensteden nam het aanbod juist toe. Hier was onder andere sprake van in Amersfoort, Breda, Zwolle, Almere, Drechtsteden, Hilversum, Leeuwarden, Leiden, Delft en Nijmegen. In bijna de helft van alle overige kantorensteden had dit bovendien een toename van de kantorenleegstand tot gevolg.

Aangezien er in de afgelopen periode weinig nieuwe kantoren zijn gerealiseerd is er bovendien sprake van een forse veroudering van het aanbod. Momenteel is maar 3% van het aanbod jonger dan zeven jaar. In 2012 was dit nog 10%. Hier staat tegenover dat een omvangrijk deel (ca. 650.000 m2) van de incourante voorraad is getransformeerd naar andere functies.

 

Beperkte nieuwbouw kantoren

De opname van kantoren bestond slechts voor ca. 15% uit nieuw gebouwde kantoren. Voor de crisis lag dit aandeel nog op ca. een derde. In de afgelopen jaren zijn dan ook weinig nieuwe kantoren gebouwd. Dit is verklaarbaar door het enorme overaanbod aan kantoren. Maar het gaat voorbij aan de verschuiving die in de afgelopen periode heeft plaatsgevonden in de vestigingscriteria van kantoorhoudende bedrijven. Deze opteren in toenemende mate voor multifunctionele locaties in de binnensteden. Door het beperkte nieuwbouwmetrage zal hier naar verwachting snel een tekort aan ontstaan terwijl de structurele leegstand op monofunctionele kantorenlocaties toe zal blijven nemen. Positief is wel dat het aantal bouwvergunningen sinds 2013 weer licht stijgt. Met name in de regio Amsterdam en Noord-Brabant.

 

Toename investeringsvolume vooral in de grote steden

Het investeringsvolume in kantoren nam in 2015 verder toe en bereikte in het vierde kwartaal een piek. In 2015 werd voor ca. 3,5 miljard euro in kantoren geïnvesteerd. Het overgrote deel van de investeringen vond plaats in de vier grote steden. Deze waren goed voor 85% van de beleggingen. Hierbij waren vooral de toplocaties in trek. De Bruto aanvangsrendementen daalden op dit soort locaties wat leidde tot een toename van de huurprijzen. Hier stond tegenover dat de Bruto aanvangsrendementen op een aantal andere locaties in Nederland stegen. De gemiddelde huurprijzen namen in 2015 licht toe. Alleen op de minder courante locaties was sprake van een daling. Vooral in de meer perifere gebieden in Nederland.

Duidelijk is dat het herstel van de kantorenmarkt zich vooral voordoet in de grootste steden. Zowel op de gebruikersmarkt als de beleggersmarkt. Maar naar verwachting zal de kantorenmarkt zich in de komende periode verder herstellen, ook in de middelgrote kantorensteden.

 

Meer informatie: Pieter van der Heijde pvdh@stedplan.nl, 06-51496248

Share

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

Aftrap voor gebiedsverkenning Westland
Tour de Provada
Provada thema dag 3: authenticiteit, wat is dat eigenlijk?

Over de auteur

Pieter van der Heijde