Hereijgers: ‘Duurzame samenwerking corporaties en markt gewenst’

Geschreven door:

|

19/10/2015 -

Hereijgers: ‘Duurzame samenwerking corporaties en markt gewenst’

Door Ad Hereijgers, partner bureau073 volkshuisvesting en ruimte

Begin september organiseerde PropertyEU een conferentie in Londen over vastgoedinvesteringen in Nederland. Daar bleek dat de belangstelling van internationale beleggers voor Nederlandse huurwoningen aanhoudt. Echter, de opmerking ‘lack of product’ viel veelvuldig. Ook was sprake van ‘lack of presence’ van woningcorporaties. Na de omvangrijke transacties bij Vestia en Wooninvesteringsfonds, lijkt het huidige aanbod van woningcomplexen op kruimelwerk.

Volgens Minister Blok is er weinig reden voor ongerustheid. Woningcorporaties zullen na de vereiste bedrijfssplitsing vanaf 2017, overgaan tot verkoop, hoewel aanvankelijk in bescheiden verkoopaantallen.  De druk op kasstromen neemt verder toe. De verhuurderheffing blijft. Passend toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep van beleid (€34.911) wordt verplicht. Zonder aanvullende kasstromen zal verduurzamen van de woningvoorraad en nieuwbouw van sociale huurwoningen in de knel komen. Daar komt bij dat voor WSW-garanties een overheidspremie betaald moet gaan worden. Voldoende geruststellende woorden voor beleggers?

Voor een gezonde zelfstandige bedrijfsvoering voor de wettelijke kerntaak ligt voor de middelgrote (vanaf 5.000 woningen) en grote corporaties juridische splitsing voor de hand, hoewel menig corporatie dit als een ingewikkeld vraagstuk beschouwd. Juridische bedrijfssplitsing wordt door hen synoniem gesteld aan krimp. Dat is wennen na jarenlange schaalvergroting. Samenwerken zit echter wel in het DNA van een corporatie; ontwikkelende corporaties hebben dat ook succesvol gedaan met ontwikkelaars en ontwikkelende beleggers. Waarom zou dat niet kunnen bij gezamenlijke op rendement gedreven bedrijfsvoering bij het beheer van huurwoningen, te beginnen bij middeldure huur en later, bij bewezen succes, uit te breiden naar sociaal (daeb).

De nieuwe Woningwet biedt beleggers met lange termijn perspectief ook een alternatieve route naar de opbouw van een huurwoningenportefeuille.  Door samen te werken met woningcorporaties in vennootschappen, waarin de belegger maximaal 49% van het aandelenkapitaal neemt. Asset management van de woningvennootschap komt bij belegger te liggen, property management blijft bij woningcorporatie. Teneinde schaalvoordelen te bereiken en werking van regionale woningmarkten mogelijk te maken, kunnen de woningvennootschappen vervolgens geografisch worden opgeschaald.

Motivaties voor de woningcorporatie voor deze duurzame samenwerking met de markt: behoefte aan liquiditeiten (financieren nieuwbouw, leefbaarheid, aflossingen en herfinancieringen leningenportefeuille) en invloed blijven uitoefenen op toewijzing van woningen in middeldure segment (omwille werking lokale en regionale woningmarkt, met name bij beperkt aantal aanbieders). En partnership met de markt bij bedrijfsvoering.

Samenwerken begint met het uitspreken van vertrouwen in elkaar. Daarvoor is het nodig dat internationale beleggers en woningcorporaties kennis nemen van elkaars motivaties bij woningbeheer. Woningcorporaties kunnen daarbij uitnodigend zijn naar beleggers en hun ideologische uitgangspunten te combineren met zakelijke principes; het verdienmodel van  think social, act business zal duurzaam blijken. Internationale beleggers zullen bereid moeten zijn hun kennis over asset management te delen en ook het zoet met het zuur verbinden: dit kan er op termijn toe leiden ook sociale huurwoningen in de joint ventures te betrekken.

Relationship management gaat vooraf aan transaction management. Elkaar leren begrijpen waar elkaars expertise en financiële kracht aanvullend kunnen zijn. Daarbij is het goed dat internationale beleggers laten zien wat zij tot nu toe hebben bereikt: niet alleen aan rendement, ook aan klanttevredenheid. Immers, combinatie van business head met social heart lijkt meest aangewezen weg om de overmaat in de sociale woningbouw naar de middeldure huur over te hevelen.

Oproep aan beleggers: Join them, do not beat them.

Oproep aan woningcorporaties: Invite them, do not condemn them

 

Over de auteur:

Drs Ad Hereijgers (1960) is partner van bureau073 volkshuisvesting en ruimte. 

Geboren en getogen Brabander en opgeleid als stadsgeograaf in Amsterdam (1985) met bijzondere aandacht voor bouweconomie en stadsontwikkeling. Zijn vervolgopleiding genoot hij aan City University of New York. Zijn ondernemende roots als adviseur liggen bij DE LIJN in Amsterdam. In de volkshuisvesting wordt Ad Hereijgers inhoudelijk gedreven door het marktleiderschap van woningcorporaties in een zakelijke en maatschappelijke omgeving, zoals bij de verzelfstandiging begin jaren ’90 door de overheid is beoogd. Hij heeft vooral affiniteit met cultureel erfgoed en met “buurten-met-een-vlekje”. Maar steden, vooral New York, zijn voor hem een permanente inspiratie- en energiebron. Hereijgers begrijpt het lokale krachtenveld bij buurttransformaties als geen ander en gelooft sterk in empowerment van bewoners en investeerders met een lange termijn perspectief.

In het verleden heeft hij meegewerkt aan vele projecten, als analist, adviseur of uitvoerder. Hij boekte zichtbare resultaten in maatschappelijk kwetsbare buurten (Mercatorplein Amsterdam, West-Kruiskade Rotterdam). Sinds 2010 levert hij ook een meetbare en zichtbare bijdrage aan verbetering van quality of life in New York door introductie van Nederlandse fietsen met Rolling Orange Bikes.

bureau073 staat voor volkshuisvesting voor een brede economische doelgroep en gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling in steden en dorpen. Met en voor partijen maken wij hun eigen waarden inzichtelijk, maar ook die van elkaar. Zo leren zij hoe, in een nieuwe tijd, daar op een andere wijze mee om te gaan.

Share

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

Nederland blijft voor buitenland interessante beleggingsmarkt
Tour de Provada
Forse versnelling beleggingsmarkt verwacht

Over de auteur