‘Gemeente moet taal van belegger leren spreken’

Geschreven door:

|

05/10/2015 -

‘Gemeente moet taal van belegger leren spreken’

‘Het grote probleem voor gemeenten is dat ze de verkoop van hun eigen vastgoed onvoldoende professioneel aanpakken. Dat is jammer want ze hebben ook veel panden in bezit die een lage boekwaarde hebben. Dat biedt juist kansen.’

Dit zegt dr. ing. Jan Veuger MRE FRICS. Onder zijn leiding is voor het zevende achtereenvolgende jaar de Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2015 gepubliceerd. Aan dit onderzoek hebben deze keer 173 van de 393 benaderde gemeenten meegedaan.

Door Erik de Boer

Een van de meest opmerkelijke bevindingen in het rapport is dat gemeenten weliswaar meer panden in de verkoop hebben gezet maar dat in verhouding daarmee het aantal verkochte objecten stevig is gedaald. Driekwart van de gemeenten ziet het afstoten van maatschappelijk vastgoed als een middel om kosten te beheersen, maar de verkoopscores zijn sterk gedaald. Hadden zij in 2014 gemiddeld 2,7 objecten in de verkoop staan, waarvan er gemiddeld 1,2 (44%) verkocht zijn, in 2015 hadden zij 7,2 panden op de verkooplijst en hebben zij gemiddeld 1,5 (21%) pand kunnen afstoten. Een halvering van het verkoopresultaat dus. ‘Gemeenten willen dus wel panden verkopen, maar slagen er onvoldoende in’, aldus Veuger.

Hij wijst hiervoor een aantal oorzaken aan. Gemeenten stoten hun maatschappelijk vastgoed af om tot kostenbesparingen te komen. Dat zijn dus panden die ze niet meer willen gebruiken. Een marktpartij zal zich meteen afvragen wat hij met zo’n object moet als de gemeente er geen toekomst meer in ziet. ‘Waarom zou hij die afdankers willen hebben? Die zijn voor de markt dus niet interessant.’

 

Sluitende business case

Vaak loopt het al mis bij de aanschaf van vastgoed, meent Veuger. ‘Bij veel nieuwe stadskantoren vraag ik me af hoe de onderliggende business case er uitziet. Het eigen gebruik wordt vaak buiten de cijfers gehouden. Er zijn steden waar de gemeente een hogere interne huurprijs rekent voor eigen panden dan wat in de lokale markt gangbaar is. Zo kun je natuurlijk altijd een positief plaatje laten zien.’

Vervolgens zet Veuger vraagtekens bij het beheer en de exploitatie van het eigen vastgoed. Er wordt in de colleges van B&W veel gesproken over financieel en maatschappelijk rendement van het vastgoed. Maar dat ‘maatschappelijk rendement’ is niet gedefinieerd en heeft geen relatie met het te behalen financieel rendement. Veuger: ‘Een gemeente accepteert bijvoorbeeld een huurprijs die de kostprijs niet dekt uit hoofde van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Dan moet je dat maatschappelijk rendement wel hebben beschreven zodat je kunt beargumenteren waarom je er bij sommige huurders van afwijkt. Op basis van een heldere vastgoedvisie kun je bijvoorbeeld ook tot de conclusie komen dat je de panden beter door een externe partij kunt laten beheren.’

Gemeenten doen volgens Veuger ook nauwelijks aan benchmarken. Het kan een interne benchmark zijn of die van de IPD (waar ze overigens mee gaan stoppen; ze bekijken momenteel hoe ze hiervoor een opvolger in het leven kunnen roepen).

De kennis over het eigen vastgoed neemt overigens wel toe, constateert hij. De volgende stap in de kennisvergaring is dat ze inzicht moeten krijgen in hoe elk pand gebruikt wordt, en wat de gebruikers willen en doen. ‘Corporaties hebben er 15 tot 20 jaar over gedaan om te professionaliseren. Tegen gemeenten wil ik zeggen: leer van hen en zorg dat je niet dezelfde fouten maakt’, aldus Veuger. In Groot-Brittannië liggen ze een fase op Nederland voor. Daar hebben overheden al op grote schaal het zorgvastgoed overgedragen aan marktpartijen en die zijn nu druk bezig om daarin te investeren. Daar heeft de markt dus die taak van de overheid overgenomen. ‘Niet helemaal vergelijkbaar dus, maar wel een case om van te leren’, aldus Veuger.

 

Taal van de belegger

Vervolgens heeft een gemeente, als eenmaal tot verkoop van panden besloten is, inventiviteit nodig bij de verkoop die ze nu niet aan de dag legt. Waar het volgens Veuger vaak aan ontbreekt is een goed verkoopplan of -visie. De gemeente moet de taal van de belegger leren spreken en vanuit zijn perspectief een pand in de markt zetten. Veuger: ‘Je moet zorgen dat je op het juiste moment de juiste dingen in de juiste markt aanbiedt. Een belegger heeft ook een visie op zijn vastgoed op de lange termijn. Hij kijkt naar het te behalen rendement, zet dat naast zijn rendementsdoelstelling en baseert daarop zijn aan- en verkoopstrategie. Dat moeten gemeenten ook leren.’Een mogelijkheid is bijvoorbeeld dat de gemeente package deals aanbiedt in plaats van afzonderlijke panden. ‘Er zijn altijd gebouwen die te lastig zijn om te verkopen. Maar je kunt ook een pakket samenstellen dat als geheel wel de interesse opwekt van een belegger. Een een simpele richtlijn: zet je pand in het voorjaar in de markt, niet in december.’Volgens Veuger zit er wel vooruitgang in de professionalisering van het hele proces maar gemeenten hebben nog een lange weg te gaan.

Zie ook het nieuwsbericht op PropertyNL.

Share

Deel dit artikel

Gerelateerd Nieuws

Wonen en zorg kan binnenstad redden
Stedelijke regio’s versterken
Wethouder Eric van der Burg: ‘Amsterdam staat voor de vijfde uitleg’

Over de auteur